地政士(代書)

**施純佑** · 發表於 2005-9-8 15:26:59

各位學長好:
小弟是個開業地政士(代書),自73年從業至今如有不動產的相關問題可供諮詢

[ 本帖最後由大盤帽於 2006-1-13 07:25 編輯 ]

**CARBUBU** · 發表於 2006-10-17 00:47:20

今年代書我本來要去考，結果我錯過報名時間
實在是.....笨蛋加三級..

不過我在軍中發現其實蠻多人土地的糾紛，再學校時不會覺得這重要，但是等跟社會接觸後才發現原來學校教的好理論，有時候土地登記還要要有點實務經驗會比較好~~

不過聽說代書不好賺，要靠介紹貸款之類的額外兼差，是真的嗎？
還是學長是在做借錢的那種代書阿...？

**施純佑** · 發表於 2006-10-17 11:06:12

現在的代書確實不好經營
最主要的原因是社會教育的普及、電腦網路的便利與產業型態的改變
代書一般為人所認知是、專辦一些房地產過戶與銀行貸款等等、也確實是如此
但實際上的業務是包羅萬象，只要跟不動產有關係的或融資有干的都會接觸到、甚至離婚都可辦
過去買賣不動產都是透過掮客或自己貼紅單銷售
有買家就相約到代書那打契約、辦理過戶&貸款，代書可說是以逸待勞，在家等生意上門
有時在買家資金不足、或幫賣方代償銀行貸款時，還可賺一下小額二胎利息&代償手續費
(以前銀行作風保守、不幫客戶代償、放款成數低、以致於代書還有空間可做二胎)
現在不動產交易大多透過仲介來處理，代書反而要依賴仲介才拿的到案子
為了達到成交目的、部分代書還要成為契約的化妝師(這也是沒辦法的事實、沒成交沒案件)
所以買方大多成為劣勢、不過近幾年來已漸趨公平(這句話要寫、不然會被罵死)
再者、仲介業、甚至銀行業大多自行設置代書部門處理自家案件，自行開業者大量流失客戶
有的代書為成為上述行業的特約代書，紛紛削價競爭，原有的格調已大不如前。
目前律師行業也把代書的業務包含在內，原本這些業務並不被他們看上眼，畢竟瑣碎事情太多、不敷他們成本
可是相同狀態下、他們的行業也是相當競爭，所以就把手伸進代書這行業囉!
現有的老代書多數轉變經營型態，例如自行經營仲介行業、或從事其他投資
所以這年頭"通才"才能讓你有更好的發展空間，能拿到幾張證照就去拿
好好思考自己的方向，產業型態一直在變，如果不提升自己，被淘汰的機率就非常高。

**a122b357** · 發表於 2006-10-17 11:29:34

原帖由 施純佑 於 2006-10-17 11:06 AM 發表
現在的代書確實不好經營
最主要的原因是社會教育的普及、電腦網路的便利與產業型態的改變
代書一般為人所認知是、專辦一些房地產過戶與銀行貸款等等、也確實是如此
但實際上的業務是包羅萬象，只要跟不動產有關 ...

看完學長您的工作介紹學弟冒昧的問一下您沒有自己或請人架設網站增加曝光的機會
我覺得這是滿不錯的至少小弟以前開公司時也曾用過而且費用也不高

**施純佑** · 發表於 2006-10-17 11:45:35

這行業有區域性、大部分跨越多縣市的機會必較少
所以代書是算蠻Local的行業
我所接觸的案件大多以繼承為主、一般買賣比較少
架設網站是很好的方式、可是網站的維護對我來說是比較辛苦的事
因為代書的業務很廣、可問的問題多
早在七八年前就有設過、效果並不是很好(生意效果)

**SNOOPY** · 發表於 2006-10-17 11:59:32

原帖由 施純佑 於 2006-10-17 11:45 發表
這行業有區域性、大部分跨越多縣市的機會必較少
所以代書是算蠻Local的行業
我所接觸的案件大多以繼承為主、一般買賣比較少
牯纀葫O很好的方式、可是網站的維護對我來說是比較辛苦的事
因為代書的業務很廣、可 ...

報告施純佑學弟
我是83年東海大學42期土地行政系學分班結業，但後來因自己的主事業分身乏術沒時間準備，85年的檢覆資格考些微分數沒上，之後就沒鬥志再考了
那一期160人現在有再從事地政代書業務的不到2成，彰化縣那時還流行代書土地仲介界聯盟、許多同學都紛紛投入，也因房地產不景氣而消失。

**施純佑** · 發表於 2006-10-17 12:38:13

報告學長:
  那時候你沒再去考實在可惜、因為錄取率比較高
  那幾年是要扶植一些沒登記到的老代書(民國七十三年之前有從事代書業務、在縣政府有登記者、不用考就可
  領執照、我當初想登記未滿20歲、所以不能登記、只好老實的去考了)。
  之後考試也沒再考行政法、改考本國史地、又名額也減縮、漸趨難考、加上各大學地政系學生需考上該執照
  始可畢業，所以名額又被那些學生佔了、錄取率更低了。

**CARBUBU** · 發表於 2006-10-17 19:10:41

原帖由 施純佑 於 2006-10-17 11:06 發表
現在的代書確實不好經營
最主要的原因是社會教育的普及、電腦網路的便利與產業型態的改變
代書一般為人所認知是、專辦一些房地產過戶與銀行貸款等等、也確實是如此
但實際上的業務是包羅萬象，只要跟不動產有關 ...

在學校時就有聽老師在說現在的代書實在不好經營
要做的話就要做大代書，所謂的大代書就是專辦全台只有幾個人會辦的案子
像是日據時代妾所生的小孩之類的糾紛或是寺廟那種
聽說那種案子一忙就是半年以上
不過因為是獨占，收益自然比較多

而我之所以想考，只是想去驗證自己是否已經具備這樣的能力
甚至以後親朋好友有遇到這類問題也比較知道該如何處理

如果以後從事這行業，跟同行的聊沒幾句
就被看破手腳，感覺還是漫差的.....
呵呵~~

雖然證照多幾張是比較好
不過...能考的還不就是經濟人跟估價師

另外我跟學長有一點不同的意見，我認為通才反而不利~什麼都會卻什麼都不精
在講求分工的社會裡，要如何獲取成功，在於自己有什麼別人沒有的
簡單來說就是要讓別人覺得少不了你
像是我聽說有個學長，畢業後在去考法律系，等取得律師執照後
在律師事務所就專門處理跟土地有關的，
這就是一個很典型的在地政這方面找到他專屬的領域
只是可惜我還在思考，到底有啥行業可以跟地政結合卻又有其重要性

**施純佑** · 發表於 2006-10-17 23:18:42

我所謂的通才就是要在土地相關行業要專精
在這兩年代書公會的訓練課程中也針對現有市場所產生的問題而多次討論
我給你的建議就是討論多年後的結論
您要經營仲介事業便要有經紀人執照
要開設地政士事務所就要有地政士開業執照
比較難考的是估價師的證照、是這三者中較難考取的
三照都有的大有人在、只是非常很少數
關於您說的祭祀公業是具有挑戰性的項目、但也還好
都是人的問題、只要你有時間、一一去把那些派下員找出來
剩下的就是土地(錢)的問題了
我辦最久的案子是繼承案、十年左右
最後收費十萬多、這十年來跑遍全省、為的就只是幫一名八十幾歲的養女改姓
如果他不改姓、其他繼承人就無法分配遺產
當然過程中也有其他複雜問題在此無法一一贅述
解決後便覺得很有成就、雖然錢不多
我國中畢業後就在一般的代書事務所五年(扣掉當兵)、前兩年就像學徒一樣每天掃地、泡茶、寫案件、
跑公家機關、一開始也曾被罵哭過幾次(當然是躲起來哭)，那時的公務人員是很兇的，講話尖酸刻薄無比
，退伍後在仲介公司當代書兩年，也就是在裡面、看盡一切負面，讓我對仲介不是很好印象、
之後經某建設公司延攬，在建設公司裏服務八年後離開，自行開業至今七年
說實在的、除了祭祀公業真的沒辦過外
比較特殊的是耕地放領
相信辦過的人不多、這是我比較自豪的。

**張照鴻** · 發表於 2006-12-26 23:15:32

學長說的沒錯代書業蠻區域性
我和老婆在花蓮從事代書及仲介業
如有需要效勞之處請連絡0910XXXX82
也希望後憲弟兄在各地執業的
能註明地點及連絡方式
以後如有外地案件可互相支援

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